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一、全球化背景下的中國(guó)城市發(fā)展

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常復(fù)雜，城市地產(chǎn)差異明顯。而高速發(fā)展的城市化進(jìn)程，又使城市及其周邊都市圈更具區(qū)域化特色。2009年值得關(guān)注的是兩類有其獨(dú)特性的城市，這些城市在受整體地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)影響的同時(shí)，由于特殊的地理位置或經(jīng)濟(jì)環(huán)境，又具有自身獨(dú)特的快速發(fā)展動(dòng)力。

第一類是以北京、上海為代表的國(guó)際大都市，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸融入全球經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中，這些城市的人口、GDP和消費(fèi)構(gòu)成都在發(fā)生著重大變化。高收入人群的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有能力多次置業(yè)置地，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值和增值。這些人在房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)和投資方面占有相當(dāng)比重，對(duì)高檔住宅的剛性需求一直存在并保持著增長(zhǎng)。

第二類城市則擁有得天獨(dú)厚的旅游資源和便捷的交通條件，如北方的大連、青島，南方的蘇州、杭州、廈門、珠海、三亞等。這些城市的顯著共性之一是房地產(chǎn)市場(chǎng)不只針對(duì)當(dāng)?shù)鼐用瘢嫦蛉珖?guó)各地的富豪。因此，這些城市可以充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)因地制宜，房產(chǎn)市場(chǎng)幾乎不會(huì)受大的市場(chǎng)形勢(shì)所影響。

二、低迷形勢(shì)推動(dòng)行業(yè)洗牌

2009年，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌已不可避免.行業(yè)新的格局正在形成：首先是資本的集中，包括資金、土地、項(xiàng)目等。一批中小開(kāi)發(fā)商被淘汰，優(yōu)秀健康的企業(yè)崛起壯大，逐漸形成寡頭局面。其次是人才的集中，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十多年高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)鏈日益完善，但由于業(yè)務(wù)流程涉及十余個(gè)專業(yè)環(huán)節(jié)，對(duì)專業(yè)人才存在著迫切需求。今后一段時(shí)間，很多優(yōu)秀的專業(yè)人才會(huì)由中、小企業(yè)流向大型正規(guī)企業(yè)，從而解決大企業(yè)的人才瓶頸問(wèn)題。

三、品牌戰(zhàn)略主導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展

從國(guó)際趨勢(shì)來(lái)看，品牌是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展最大的價(jià)值，從產(chǎn)品開(kāi)發(fā)到企業(yè)形象定位，其背后蘊(yùn)含的質(zhì)量和服務(wù)是整體品牌的保障。分析其他行業(yè)所有成功企業(yè)，其市場(chǎng)占有率和利潤(rùn)的保障無(wú)不依靠自身清晰的品牌定位。因此，項(xiàng)目和企業(yè)品牌融為一體、統(tǒng)一發(fā)展是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

那么，品牌首先是強(qiáng)烈的視覺(jué)形象及其認(rèn)知感受，品牌的價(jià)值依靠其產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)價(jià)值支撐。而房地產(chǎn)品牌又由產(chǎn)品及設(shè)計(jì)本身、銷售相關(guān)配套設(shè)施及公司形象共同構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)必須致力于企業(yè)及產(chǎn)品的品牌塑造，經(jīng)營(yíng)整體形象、精細(xì)化設(shè)計(jì)、產(chǎn)品品質(zhì)和嚴(yán)格的工程質(zhì)量，從前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工到后期建筑小品、細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、樓書、廣告等的包裝推廣，都有貫穿整體的統(tǒng)一風(fēng)格和產(chǎn)品定位，才能實(shí)現(xiàn)公眾對(duì)品牌的最大認(rèn)知，發(fā)揮品牌的最大價(jià)值。

四、資源型企業(yè)與專業(yè)型企業(yè)并存

洗牌后生存下來(lái)的專業(yè)型企業(yè)將有更大發(fā)展，專業(yè)化程度非常高，自身有很強(qiáng)的專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，有能力進(jìn)行住宅產(chǎn)業(yè)化研發(fā)，有成熟的產(chǎn)業(yè)化開(kāi)發(fā)、操作模式和產(chǎn)品系列。而資源型企業(yè)則有足夠的資金實(shí)力，有深厚的實(shí)業(yè)背景，或有良好的人脈關(guān)系，具備開(kāi)發(fā)大項(xiàng)目的實(shí)力和能力。

近期房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的狀態(tài)下，資源型企業(yè)需要與投資規(guī)模相適應(yīng)的外部專業(yè)機(jī)構(gòu)相結(jié)合，例如洲聯(lián)集團(tuán)這樣國(guó)際化背景下具有整合設(shè)計(jì)能力、長(zhǎng)遠(yuǎn)品牌戰(zhàn)略及技術(shù)支撐的專業(yè)團(tuán)隊(duì)結(jié)合，獲得專業(yè)設(shè)計(jì)和服務(wù)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，才是獲得成功的最大保證?？傊?，2009年洗牌之后的房地產(chǎn)行業(yè)將把資本實(shí)力與專業(yè)力量結(jié)合得更緊密，這些是其他很多行業(yè)的共同發(fā)展道路。資本與資源的集中，必將推動(dòng)整個(gè)行業(yè)操作模式與產(chǎn)品水準(zhǔn)均進(jìn)入更高層次。

五、住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式升級(jí)

今后，住宅產(chǎn)品總的趨勢(shì)將由半手工生產(chǎn)的商品向工業(yè)化生產(chǎn)的商品過(guò)渡。究其原因有施工企業(yè)和工人水平的差異，也有地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)水平的差異。隨著城市化的快速發(fā)展、大都市圈的膨脹、戶籍制度的逐漸松動(dòng)，人口流動(dòng)性越來(lái)越強(qiáng)，消費(fèi)者在更大程度上可以自主地選擇工作地點(diǎn)和居住地點(diǎn)，在全國(guó)范圍內(nèi)展開(kāi)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)已不可避免。

2009年后保障性用房的大量建設(shè)，也將導(dǎo)致產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變提速。以開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)的高檔商品房建設(shè)，從根本上建立在標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上的主動(dòng)創(chuàng)新和不斷研發(fā)。

六、項(xiàng)目改造比例提高

國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天已有十多年歷程，當(dāng)大規(guī)模城市建設(shè)發(fā)展到一定階段，瓶頸也會(huì)出現(xiàn)，大量舊城、舊宅涌現(xiàn)，地產(chǎn)項(xiàng)目的更新?lián)Q代和升級(jí)改造勢(shì)在必行，且越來(lái)越多。70年代末計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下大量建設(shè)并分配給各單位的福利房，無(wú)論內(nèi)部功能、外部節(jié)能方面都不再滿足當(dāng)前的生活需求，需要調(diào)整內(nèi)部功能、增加外部節(jié)能設(shè)計(jì)和物業(yè)配套等，有的甚至需要統(tǒng)一拆遷安置;其次是 90年代初期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，當(dāng)時(shí)行業(yè)處于起步階段，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)沒(méi)有統(tǒng)一要求，沒(méi)有預(yù)見(jiàn)到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，從規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)到建設(shè)施工，都沒(méi)有嚴(yán)格的要求。這些都使舊有居住區(qū)面臨著進(jìn)一步改造的需求。

文章來(lái)源：濟(jì)南時(shí)報(bào)（2009-1-20）